标题：从老百姓的角度来看，让我们来看看北京十年的房价。全文约为8200字，阅读时间为6-8分钟。那些怕长篇文章的人可以将重点放在黑体上。

老刘是北京通州人。

农民。

Home距离通州核心区新华街40多公里。

25岁那年，他在裁缝店当学徒。后来，他与几个商店合作伙伴结成了朋友，开始了业务。最初，他开始为当地的国有制衣厂制造衬衫。

后来，改革开放的春风吹向了遥远的通县。

在中国改革开放的历史上，1980年代，特别是79-88年，被公认为是农村改革与发展的黄金十年。

当时，农业没有“剪刀差”，家庭联产承包责任制和乡镇企业的破土动工释放了中国农民生命力的空前释放，整个中国农村蓬勃发展。

老刘的大脑还活着。

他以前在一家国有制衣厂工作时，发现他们做的太笼统了，但仅由于市场上商品稀缺，他们几乎垄断了业务。

老刘决定建立自己的工厂来做衣服。

那是1985年，他30岁。

老六板制衣厂那年，杉杉和宝娘鸟等著名品牌直到7或8年后才问世。

1985-2005年，老刘的制衣厂工作了20年。

在最初的十年中，它主要在通州和北京的本地供应。在接下来的十年中，这些商品还传播到了金鸡，鹿屿和北京地区。

2006年以后，他发现制作衣服变得更加困难。

特别是2008年的金融危机使工厂的利润几乎为零。

也就是说，一年完全徒劳。

这是公司20多年前成立以来的第一次。

那时01

那时，北京的房价问题已经开始上升。

05-07在2007年，中央政府先后发布了许多抑制房地产的国家级文件。

一年内可以增加30％吗？这比成为工厂要容易得多。

老刘开始逐渐关注房地产这个新领域。

08是繁荣的太平奥运年。

老刘的生活在那年再次改变。

老刘看着没卖出去的衣服库存，经常晚上住在工厂里，不回家。

在那一年，大多数人真的相信房价正在下跌。

他经常在晚上在工厂办公室里思考：房价的上涨和下跌与房价有什么关系？

首先，就像制作衣服一样，需求和供应绝对是核心问题。

另一个变量是政府法规。

是的，只有这三个问题。

说到需求，他突然想到了猪肉。

作为每天要食用的食物，在过去20年中，猪肉增长了多少倍！

改革开放时，猪肉价格昂贵，因为资源稀缺，物流建设不好，物资稀缺的价格必然昂贵。

但是为什么近年来猪肉价格越来越昂贵？

看看供应。

因此，当前的育种技术和物流水平已大大提高，供应量必须成倍增加。

此外，人们的饮食消费观念变得越来越健康，绿色，需求也越来越少。

如果以前的供应不足且需求旺盛，则猪肉价格将一直上涨。

相反，它已经变得供过于求，需求不足，但是猪肉价格仍然不算下跌。

为什么？

这实际上是在忽略另一个问题：人们手中有多少钱，他们有多少可支配收入？

以前猪肉很少，但是每个人都没有多少钱。他们想购买，但不能经常购买。所有的实际需求不是那么强劲，因此其增长率相对稳定。

现在有多余的猪肉，但是每个人都比以前富裕得多。即使价格更高，您也应该照常购买，因此由于对价格不敏感，实际涨价更为剧烈。

屋？

98在住房改革之前，尤其是在城市，人们想要购买但无法购买（政策不允许购买），房价指数意义不大。

98-那10年在2008年怎么样？

首先看货源。

北京的房地产建设应该很快，他可以直观地感觉到北京到处都有建筑工地，这意味着供应在理论上是足够的。

需求是什么？

这自然不用说，大多数人仍然依靠购买商品房来解决住房问题。

外来者太多，看来需求也很旺盛。

像“猪肉理论”一样，我们抛开表面，看看实际的供求关系。

在北京地区的实际住房建设中：很大一部分是代表政府或国有企业的“福利分配”，也有许多非住宅建筑，例如办公商场。

认识到普通百姓购买商品房的比例可以达到6或7，而且成绩很好，所以旺盛的供给实际上是“假火”。

需求如何？

无论如何，我的两个儿子结婚了，想买两套。

通州的老房子必须被替换，所以我必须买一间。

如果您有闲钱，那么请进行两三套投资。

看见？

老刘家的“需求”是：2 + 1 + 3 = 6套。

但是考虑到您拥有更好的财务资源，它可能并不代表平均水平。

因此，他从Internet上找到了很多数据，并计算了自己的帐户。

08北京的商品住宅（既有住房也有计划外住房）总交易量为1031万平方米，相当于90个单位，总数为11。5万。

根据北京地区的2200万人，平均四口之家共有22/4 = 550万户家庭。

假设有550万个家庭，他们已经拥有了自己的房屋（实际上无法达到这个比例）。

其中一半的房子已经为孩子们准备好了。

接下来的十年，另一半将不得不为孩子们买房子。

2008年北京当地人购买房屋的总需求约为550/2/10 = 275，000套。

如果通过各种经济适用房解决其住房问题的20％，则剩余的27。5 * 80％= 220，000套是当年市场的实际需求。

此外，需求的计算还应包括以下类别：

a。要求外国人来北京带父母去买房；

b。从那年开始对北京大学毕业生的需求；

07200，000北京大学的本科毕业生，包括12万外国学生。这12万外国学生实际上正是他们所需要的。因为即使假定他们会在10年后买房，但10年前毕业的大学生今年也应该买房。再考虑一下，未来这12万外国学生中有1/3将在北京长期发展，那么这群人在2008年的需求为12/3 = 40，000套

c。研究生和博士研究生的住房需求以及外国毕业生在北京的就业情况。购房需求量为2万套。

d。纯投资者（实际上，这类投资者的比例非常高，各种煤炭老板，各种第二代人），保守的50，000个单位；

e。其他人（叔叔，姨妈等各种房屋），大约30，000套保守派人士以及华侨，香港，澳门，台湾和外国人都需要购买房屋。

总需求为

北京地区居民22

本科毕业生4

硕博和外国毕业生在北京2

纯投资客户5

其他3

总需求为22 + 4 + 2 + 5 + 3 = 36000000套供应比例需求是11。5：36，基本上是1：3。

因为刘老先生当时还不太了解二手房，所以他的计算分析主要围绕二手房。

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明确了两个基本因素，然后看了另一个关键变量：政府监管。

他在接下来的20年中一直是一家企业，并且感到两个最深刻的政府力量是两个：行政环境和融资环境。

行政环境：是业务，税收和质量检验。这些类似于房地产市场-房地产开发商出售房屋和普通人购买房屋的要求和限制。

对于房地产开发商：最重要的是何时出售？您是否获得了预售证书或销售证书？

在施工的哪个阶段可以获得预售证书（例如，在挖掘地基时或在快速封顶时可以获得该证书，这与房地产经纪人的财务压力完全不同）？政府会干预预售价吗？

对于买家：人们可以购买什么样的条件？一个人可以买几套？由于北京在2011年才出台了限购政策，因此在2008年就不存在这个问题。

融资环境：这对买卖双方都非常重要。

由于房地产开发周期长，因此在首次征用土地时需要支付大量的“土地出让金”，通常是在最后一次出售房屋之前的两到三年。因此，银行融资是房地产开发商的命运。

购房者也是90％在国外贷款的购房者，在中国约60％（其中四个成为成熟的购房者）。对于大多数人来说，没有能力全额付款，银行贷款已成为成功购房的核心因素。

另外，许多人不知道的是，政府通常的加息和降息与房屋贷款的利率无关。

买房子时，利率是10％的折扣，还款期限为30年，这意味着在接下来的30年里，您将每月以还款利息享受此折扣。升高或降低利率只是基准利率的变化，不会影响您的折扣。

因此可以看出，买房的“时机”非常重要，决定实际利率的非常关键的因素。

例如：贷款100万美元，20年，还本付息。基准利率和10％的贴现率，最终相差7万。

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但这只是他自己的分析，一个“农民企业家”来解释这个问题。

如何看待专家们在2008年左右“看好”中国房地产的评论？

他收集了这些声音，主要是以下四种声音：所谓的房价与收入之比，租金与销售之比，空置率以及资金过多造成的泡沫。

第一个：通过解释房价与人们的收入相比过高，房价过高；

第二个：解释未来购房租金太低，间接表明房价太高；第三：许多买了房子而不能住的人人为地抬高了房价。第四：宽松的信贷环境意味着高房价是由资金积累的。一旦资金收紧，房价将不可避免地下跌。

前两点主要说明房子太贵了：收入比太高，租金比太高。

最后两点主要表明，这些人没有真正的需求：他们不买，贷款很方便。

首先看房子太贵了，可以真的降低房价吗：每次采访前拍照，每个人都说北京的房价太高了。谈完之后呢？您想收紧皮带买吗？

如果您不购买，那将是不切实际的！如果您不买婆婆，就不会嫁给女儿！

因此，中国人的购房风格是三代孙辈和孙辈必须支付首付，他们也必须购买旧房子。

中国式的购房有点像北京上班高峰时间的人群：八个神仙出海，展现了魔力。

拼车，有顺风，有电动，有滑板，有共用，最近有一辆平衡车。

但是只有一个目的：上班。

在北京买房也一样。

无论价格有多高，只要有痕迹，就必须购买！

中国是一种文化。

似乎只需要买房子！

制定许多政策的依据是每个人都说了什么，但没有看到他们做了什么。

就像特朗普成为美国总统一样，英国脱离了欧盟。这个结果与以前的民意测验相差甚远！

说和做有时真的很不一样！

刘老偷偷对自己说：真正的江湖在人们的心中。

谈话后，房子太贵了，

需求是什么？

如果我无力投资，是否有购买需求？是的，需要投资。

不仅需要，如果有钱就买，如果没有钱就不要买。

资金？

容易获得贷款，如果利率太高则不要购买。

这也是不仅仅需要的需求。

因此，通过对“供给，需求，政府调控”三个方面的分析，刘老总终于明白了：从目前的情况看，北京的房价在中短期内无法降低。

“

05

随便吧。

09年春节，老刘基本上没有出去娱乐，15日的第一个月，他开车上了车。

作为一名成功的企业家，他习惯于先思考。一旦您想了解，操作级别便会快速启动，并且不会造成任何混乱。

从2009年3月至5月，他迅速获得了4处房产：

东四环朝阳公园桥，一套120平方米的三套房子供长子使用。

东四环大角亭桥一套150平方米的三套住宅被算作一项投资。当时的价格为14，000 /等级，总价格为210万。

大交亭桥附近一栋办公楼，面积500平方米，单价8500元/层，总价425万元。

由于第二个儿子认为市中心太贵了，他坚持要在天通苑购买。老刘终于应该付钱给他：130三平，单价7600元/平，总价99万。

对于两个儿子买的房子，他支付了总价的50％，让他们自己支付贷款。

那个时候基准利率有30％的折扣，这是20年来房屋改革以来最便宜的时间。

结果可想而知。

09是中国房地产史上非常重要的一年。从年初到年底，北京的房价几乎翻了一番。

那年夏天，中化集团在“广渠路15号”地块上的强力撤市，使中国人第一次听到了“土地之王”的新概念。当时的地价大约与周边地区新商品房的价格相等。

几年后开业时，它的名字叫“金茂大厦”。

对，单价是75，000。

刘翔开始的三月和四月是这一轮超级牛市的转折点。

他后来反思那一年的投资，并觉得其他决定还可以，唯一的错误是他不应该购买天通苑。

那时，我看到5号线刚刚连接到地铁。我儿子住在天通苑，去城里上班很方便。老刘终于想了解“在市区或郊区购买”的问题。

当时，他购买的房地产主要集中在东四环，因为它靠近通州，而制衣厂的北京办事处就在大角亭桥附近。

他后来感到：根据北京目前在市区聚集高质量资源的情况，市中心必须是富人居住的地方，郊区必须在相对正常的条件下购买房屋。

那么如何衡量未来的升值速度呢？

有钱的普通人必须要在市中心买房，那么他必须比想在市中心买房的其他有钱人有更多钱，否则他们怎么能买房？

郊区的房屋大多出售给普通人或收入相对普通的人，只要它们高于平均水平，您就可以负担得起。

因此，如果将来房屋价格上涨，市中心的增长速度必须快于郊区！

当年在老刘的带领下，他的一位企业家朋友在四会附近借了三套“一线国际”，每平方米的价格为22，000。

变得富有似乎“故意”！

当然，有了钱后，您可以做任何想做的事。

在2010年投资了这四个套房之后，北京房地产市场的供求基本面变化不大。

主要变化来自政府法规。

相对较大的笔迹是：

从2011年开始购买限制以来，外国人的社会保险要求为每笔付款5年；

当地人一个家庭最多可以购买两套房屋。

房地产开发商在销售条件和价格备案方面也逐渐严格。

近年来，在工厂区不忙的时候，老刘经常在郊区县城四处开车。

两个儿子结婚生子后，他还带着孙子们去了欧洲。

在巴黎比赛时，他了解到人们经常说的拉德芳斯（LaDéfense）实际上是巴黎的地名。

北京的位置有点像中关村，只是巴黎比北京小得多，所以它更像北京甚至延庆地区的回龙观。这是巴黎一个成熟的商业区，巴黎电力和其他大型公司的总部位于此。为了避免中心城市香榭丽舍大街上的交通拥堵，许多跨国公司的总部也都设在那里。

老刘问，房价不比巴黎市中心低很多。

在飞机的背面，他一直想着他可以在城市郊区建立一个“商务中心”。对于北京

那些年，望京的房价刚刚超过20，000，而庞大而充满活力的房山万科长阳半岛只有13，000。

还有北京已经忽略的南城。新任市长郭国Capital提出了“振兴南方城市计划”，并提到了一个著名的口号：“做北京市长，而不是北京市长”。

当时南城的房价普遍比北城低1-2环，也就是说，南二环的房价与北三环，南三环的房价相似。路与北四环相似。特别是在奥运鸟巢水立方之后，北四环路迅速崛起。在11年内，南三环路可能仅与北五环路相当。

12年夏天。

老刘来到南二环的中海紫玉大厦。

中海市南三环的毛坯是每平方米25，000。

东南五环的另一座城市，13，000坪。

您应该知道，北部昌平区新开业的万科项目以14，000的价格售出，全部位于北六环以外。

南城房价一定是萧条！

他告诉工厂的许多员工，这是在南城买房的好机会。各种政策都非常有帮助，据估计，南北之间的房价差距不会太大。

另外，他在通州经营了很多年。凭借先前投资的甜头，他还更加关注通州当地的房地产市场。

2010年，有报道称通州张家湾有“环球影城”。

老刘只知道这是一个世界级的娱乐品牌，但隐隐地感觉到通州崛起的机会即将到来。

那年，巴东线荔园附近的公寓楼仅超过8000平方米（比住宅价格低30％-40％）。

此外，随着八通线和地铁6号线的陆续开通，位于图乔附近的加利福尼亚中央商务区也以13，000美元的价格售出。在传说中的北京政府之后，新华联运河湾也以15，000的价格出售，基本上立即开放。

那年通州的运河，将来没有表现出龙鼎的态势。

老刘贤在传说中的“环球影城”附近开了两个小产权房，单价约为5500。

那个时候他不知道小产权房的缺点。

5年后，当加州的中央商务区（CBD）升至40，000，没有人买下他购买的20，000小型房产。幸运的是，小产权房的租金收入还不错，您可以在10年内还清。

除了住宅，他近年来还更加注重经营物业。

他的``养一代，养三代’’的观念越来越强。以前投资于大教亭桥的办公大楼“大成国际”已经可以每年带来超过700，000的租金收入：

500平* 4元/平/天* 30天* 12个月= 720，000。

这笔投资非常值得。当时的总投资为500坪* 8，500元/坪= 425万，这基本上可以在6年内收回投资（总投资425万/年收入72万）。

因此，他又花了500万美元在通州购买了几家小街上的商店。他没想到几年后，由于副中心的建造和拆除，他会得到很多财富。

在过去的几年中，他还挑选了几个最喜欢的大城市，并开始了几套：西安，成都，海口各一套，单价基本上在5000-8000元/平方米。

他当时还没有想到，这些海外房地产投资将在未来赶上许多新的二线城市的兴起。

“” 07

转到2015年。

他在东四环朝阳公园投资的房子从17，000增加到55，000。

Daijiaotingqiao的房子从14，000上升到50，000。

三年基本上增加了两倍。

今年，北京房地产发展的历史有两点：

首先，中央政府确认将在通州建立一个代理中心，从行政代理中心开始，然后是城市。副中心。自北京市代表大会于2012年首次提出设立通州副中心以来，已经过去了三年。

从5月15日起，有关通州将成为重心的传言愈演愈烈。

作为核心区域运河街上为数不多的待售房地产之一，霍普森河畔皇帝晶晶开始“封盘”，即盖好盘并在当时出售。

不再出售！等待好。

实际上，在2015年，每个人对通州的总体看法仍然停留在“老通县”的印象中，只是这是中国最著名的“睡眠”之一，即京通，它每天都在堵车。 930通往燕郊。

顺便说一句，还有一条地铁八通线被吐向任何地方。

谣言终于在7月11日降落了。

因为北京市委常委宣布的“重大新闻”的确切时间提前了两个月，未来，它已在通州房地产信息公众号的前三名中确立了自己的地位。

但是the强的“滨江皇帝”仍然不卖，它必须看着好飞的天空。

从副中心发布消息到1个月后，8月15日，通州发布了“双限”规定：著名的“通州没有社会保险，不想轻易买通州房屋”

由于老刘已经去过Hopson的销售办公室几次，因此销售人员让他等待。

直到“双重限制令”的那天，他突然接到销售员的电话，房屋价格从“密封”之前的28，000上涨到38，000，更好的公寓类型甚至超过40，000。

在中国的房地产销售市场上，这也可能是“空前的”：好消息，房价直接上涨了10，000。

此外，“滨江帝京”也是通州首个房价超过40，000的房产。

虽然刘老是通州当地的户口，但他可以买另一套，但他也是一个地道的顽固老人。

给我10，000，如果您想卖掉，我不会买！

之后，他又陆续观看了几张碟片：

Moon River Castle：该区域太大，没有暖气。

鄙视那个的风水。

还看到了一座别墅：太豪华了，不喜欢它。

最后，他在新华街旁买了一间京杭公寓，并在温榆河上买了一小部分商品房。

尽管刘老从来都不是专业的房地产投机者，但他还不了解住宅和商业（办公室）与商业公寓（通州核心地区独有的一种房地产）之间的区别，但他只是感觉就像自己在河边长大，“运河”绝对是皇帝很少见的核心能力，因此他在这一回合中买的房子离水不远。

您只是问一个局外人，他们都知道北京缺水，有多少人知道北京有运河？

通州虽然是中华人民共和国成立后从河北抽出的，但自隋唐以来，这条河一直与江南相连（终点是杭州）。可以肯定地认为“悠久的历史”一词。

因此，老刘对运河的灵性和通州的前景抱有顽固的乐观态度。

当时，他还去了燕郊，才意识到燕郊也分为“南北城”。北部的“首尔甜城”当时的售价为12，000，南部的“天阳市”的售价为15，000。

他当时排名两个数字，但最终决定不购买。

他认为通州的发展要花很多年，而燕郊起飞还为时过早。

“大炮”任志强再次指出：由于受面积减少等诸多因素的影响，北京的房价将在当年第四季度迎来新一轮的暴涨。

Cannon对房价的可预测性当然现在没人敢谈论。

但是在2015年，每个人仍然有一些疑问。

但是正是这门大炮使中国购房者在16年中跃升了整整一年。

每个人都应该记住：北京的房价在15年夏天开始上涨，然后准确地跟随了大炮的预测。从那年第四季度开始，这一轮空前的和潜在的空前的牛市开始了。

母牛方法如何？

从8月15日到16日末，通州的房价在一年半的时间里基本翻了一番。借着次中心的东风，通州的房价与市中心正式一致，运行已超过50，000。

城市其他地区的房屋的保守升值率超过50％。

在这一轮的牛市中，许多城市上演了极为壮观的场面：深圳的一家房地产在5000人的体育馆内待售，合肥的每个销售办事处隔夜排队，厦门的鼓浪屿里面的房子被高价烧掉了。 。 。

老刘再次抓住了这一轮房地产猛烈搏动的脉搏。

No。 08

从17到现在，北京的房地产市场发生了许多变化：副重心的建设正在蓬勃发展，首都功能的放松也开始了。

雄安新区出生。

北京，天津和河北希望建立世界一流的城市群。 。 。

此外，2017年3月26日，北京商品住宅受到全面限制。

稍后，我们将尝试分享房屋的产权。

提高了第一套房子的利率。

真的很搞笑。

另外，他当时的判断也开始是一个接一个：

1。近年来，南城迅速填补了北城和北城房价之间的空白。

天坛迁址和宜家西红门的开业，黄村已成为南城崛起的标志性建筑。

丰台区南四环外番Fan路华润城的首个开业已经解雇了80，000人。

2。郊区卫星城市已逐渐成为新的城市“子中心”。

大兴和通州相继崛起。

通州由于降价在销售处被华业东方玫瑰打中，新房子开张到6万。

3。市区和郊区的房价越来越高。

市中心的房屋价格正在迅速上涨，东西方房屋的底价已达到120，000。

老刘在回顾过去的同时，也深深地思考：北京这么高的房价可持续吗？

幸运的是，在2017年秋季的胜利会议上，“防zhu补补”首次正式写入党代会报告。

老刘不知道这个声明是否真的可以约束北京20年来一直居高不下的房价。

“

09

老刘的故事结束了，我不知道我是否对你有启发。

实际上，老刘在房地产投资上的成功更多是“企业家精神”的成功。这种精神的含义是：

1。取线并剥茧，看看问题的实质，不要迷信专家怎么说。

2。确保独立思考，并做出自己的判断，而不是每个人。

3。敢于开始，不要等待一切就绪。

4。对自己的决定负责。

另外，在具体操作中，他成功投资的核心是三点：

1。战略水平：总体趋势或趋势是最重要的。

趋势带来真正的财富：顺风将我带到青云的力量。

2。战术层面：有必要研究主题的真实价值。

昂贵而不是昂贵是两个完全不同的概念。

茅台的股价现在已经超过700股，虽然很昂贵，但可能非常有价值。

3。心理层面：进行投资时，终极目标是期望。

您的预期收益率是多少？

10，000的房子升至70，000。实际上，10年的年复合增长率仅为17％，但还不是很高。

为什么凭直觉为我们带来如此巨大的影响？

因为我们对“复合兴趣”的理解太浅。

后记：

要投资，本质就是一句话：清楚地看到现在，预见未来。

未来在哪里？

未来就是您心中的世界。

郭亮（微信ID ：） 2018/03/28北京